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投资客降价抛盘楼市龙头深圳发生了什么

日期:2018-11-8(原创文章,禁止转载)

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周末一则《深圳楼市降温:投资客降200万抛售豪宅 开发商低价开盘》的报道引起了广泛关注。作为全国楼市龙头的深圳出现了降价信号,对投资者来说意味着什么?楼市由疯转稳的信号抑或是房价真正拐点即将到来?

深圳投资客降价抛盘 3月二手房成交锐减30%

3月20日,澎湃新闻援引多名房地产人士称,深圳近期的确在部分地区出现了降价信号。

深圳美联物业后海片区门店145平方米的房源,春节前挂牌1650万元,近期以1450万元成交,总价直降200万,降幅超过12%。

美联物业总经理江少杰称,近期低价抛售可能与担心政策收紧有关,短抄的投资客正在提早出货。此外,已经有一些嗅觉灵敏的开发商决定在上半年低价开盘,以便早日完成出货任务。位于龙华的某楼盘开发商入市价格较周边楼盘砍掉了近20%。

此外,深圳特区报上周五援引知情人士报道,3月深圳二手房成交锐减30%。“深圳链家、Q房网、美联物业、家家顺等多家中介数据均显示,3月二手房成交萎缩,成交量相比1月份均下降超过30%。”

对此,深圳中原研究总监王飞称,近期媒体报道的客户降价放盘的情况存在,但属于局部现象,并没有大范围出现降价区域。

一二手房观望情绪很浓,目前市场对于深圳市场政策预期基本一致,即不会再继续宽松政策,结构性收紧的可能性更大,手上有多套房客户和2015年入市的投资客,都有考虑在一季度逐步出货。

深圳链家市场研究中心表示,政策收紧的预期传闻较大程度上影响了市场成交,加之房价处于高位,令置业者入市不积极,同时业主方多看好后市心里价位较为坚挺,双方存在一定的博弈。

楼市龙头深圳:金融杠杆VS调控

去年“330”刺激政策以来,深圳房价快速上涨,领涨全国。国家统计局上周发布的70城房价数据显示,2016年2月,深圳房价同比暴涨57.6%,环比上涨3.6%,均位居全国首位。

作为人才聚集的一线城市,尽管深圳房地产市场短期和中长期都存在供应不足、需求旺盛的供需矛盾,但深圳市房地产研究中心主任王峰称,这一长期存在的矛盾不足以支撑房价短期快速上涨,此轮上涨的最直接原因还是金融杠杆在起作用。

中信证券(行情600030,买入)张文朗、黄文静在研报中分析,土地和住房供应紧张是驱动深圳房价上涨的因素之一。中介场外配资推波助澜,刺激恐慌性购房甚至投机需求。对深圳而言,股市财富效应更明显、限购更宽松,也是驱动房价快速上涨的重要因素。

2011年以来,深圳秦皇岛市治疗母猪疯哪里好土地供给、尤其是新房土地供给大幅下滑,同时可售商品房资源远低于其他一线城市。2014 年下半年新房供给有效去化,二手房成交显著超越新房,推动房价快速上涨。

且深圳市政府不太依赖土地财政,未来深圳大量新增建设用地可能性较小,城市更新已较快、旧城改造空间不大。

从楼市调控措施来看,深圳在打击众筹、首付贷等炒房情况的同时提高了二手房交易税费。

15号财新称监管部门组织深圳近20家银行召开房地产信贷监管的有关会议,强调房地产信贷风险,抑制投机性需求。监管部门拟对部分房地产贷款增速过快的银行,对于其房贷业务的合规等情况开展专项审计和检查。

深圳市房地产经纪行业协会公告,深圳市二手房交易评估价格4月1日起上调50%左右。这是深圳近3年来首次仅隔半年时间即调整房产评估价格。此举将导致二手房交易税费大幅增加,预计4月1日政策落地后,二手房市场进入短暂的调整期。

业内人士:后续深圳房价上涨空间非常有限

值得注意的是,深圳楼市投资客比例显著回落。据中原地产统计,深圳投资购房比例从2014年10月的10%飙涨至年前的25%。但投资客比例在今年2、3月明显回落至20%左右。

深圳中原研究总监王飞在中信建投房地产小组电话会议中称,即便政策不打压,后续深圳房价上涨空间也非常有限。

首付贷、众筹等不是拉动深圳房价上涨的关键因素,只是部分促进性因素,影响深圳市场最大的还是市场预期。目前市场参与者普遍保持不确定的状态,基于市场这样的敏感唐山市哪家治母猪疯的好时期,稍微有点风吹草动,叶县哪里看癫痫病最好市场预期很容易转变。未来如果政策层面继续收紧、开发商项目价格出现银川洛兴庆区权威癫痫专科医院下调,市场整体预期会完全改变。关于其他城市,短期内上海和北京上涨趋势预计还会持续一段时间,短期内难以下调。

经过去年以来大涨后,刚性及改善性需求客户价格接受度在减弱,而光靠投资客难以继续支持房价走高,所以即便政策不打压,后续深圳房价上涨空间也非常有限。

短期看,深圳楼市价格继续大幅向上走的情况不太容易出现,主要是价格下调幅度有多大的问题,同时也要看接下来深圳楼市限购政策的走势。所以现在说拐点来到,还为时尚早。

另据中信证券张文朗、黄文静,深圳租金回报率从去年初的2.5%左右大幅下滑至目前的1.6%左右,泡沫风险上升。

深圳市房地产经纪行业协会发展研究部总监徐枫表示,今明两年是深圳楼市的调整期,因为目前深圳房价与有效需求有所脱节。尤其金融杠杆推动房价高位上涨,刚性置业需求透支得比较厉害,市场很大可能要进行调整。未来市场表现不会有太大的起伏,成交量会处于中等区间。

深圳房地产信息网事业部总经理周学军则认为,目前虽然(深圳)二手房成交量萎缩,但价格并没有太大松动,短短几周的表现并不能反应出什么。因为开年后成交的下滑是比较正常的现象,要到4月过后才能做判断,现在言之过早。

当然,如果出现大量的笋盘,有可能是投资客在抛售,置业者要保持警惕。但自住需求的市民不需要太多顾忌,因为房价处于上行趋势,短期波动不会成为刚需人群的置业困扰。

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